Имущество индивидуального предпринимателя не разделяется на личное и то, которое используется для получения доходов. Этот факт имеет значение при расчёте налога с полученной арендной платы.
Если вы – ИП, обязательно убедитесь в том, что у вас в ЕГРИП указаны нужные коды ОКВЭД. Почему это важно, и какие коды соответствуют аренде недвижимости, расскажем в нашей публикации.
Почему коды ОКВЭД должны соответствовать реальным видам деятельности ИП
При регистрации индивидуальный предприниматель указывает в заявлении Р21001 коды видов деятельности, которыми он планирует заниматься. Один из кодов должен быть основным, остальные – дополнительными.
Если ИП ведёт деятельность, которая не соответствует заявленным кодам, то ИФНС может посчитать доходы от неё не предпринимательскими, а полученными как обычным физическим лицом. Облагаются они уже по другой ставке.
Вот как об этом, сказано, например, в письме Минфина России от 13.08.2013 N 03-11-11/32808: «Доходами от предпринимательской деятельности признаются только те доходы, которые подпадают под вид деятельности, указанный ИП при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП. Если физлицом, зарегистрированным в качестве ИП, получены иные доходы вне рамок осуществляемой им предпринимательской деятельности, то такое физлицо производит исчисление и уплату НДФЛ в отношении полученных им сумм дохода не как ИП, а в порядке, установленном ст. 228 НК РФ». Такое же разъяснение можно найти в письме от 22 ноября 2017 г. N 03-04-06/77155.
Как это может выглядеть на практике? Например, основной вид деятельности у ИП – розничная торговля. Магазин работает на УСН Доходы, поэтому предприниматель просто платит 6% с выручки, причём этот налог ещё уменьшается на перечисленные страховые взносы.
В собственности у предпринимателя есть гараж, который он сдал в аренду. Сумму дохода от сдачи гаража ИП добавил в общую налоговую базу и заплатил налог по ставке 6%. Однако налоговая инспекция не согласилась с этим и пересчитала налог по ставке 13%. Причина в том, что предприниматель не заявлял код ОКВЭД, соответствующий сдаче в аренду нежилых помещений. А значит, этот доход он получил как обычное физлицо, но не как ИП.
Какие коды ОКВЭД соответствуют сдаче недвижимости в аренду
Итак, для ИП на спецрежимах важно убедиться, что его коды ОКВЭД соответствуют тем видам деятельности, которыми он занимается. Найти их можно в классификаторе видов экономической деятельности.
В 2024 году применяется ОКВЭД, утверждённый Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст. Операции с недвижимостью указаны в специальном разделе L. Здесь есть три подкласса:
- 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
- 68.2 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;
- 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
Первый подкласс для аренды вообще не подходит, поэтому искать будем в подклассе 68.2. Надо учитывать, что коды ОКВЭД для внесения в ЕГРИП должны иметь минимум 4 знака. Первый подходящий код – это 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
В принципе, на этом можно остановится и не искать дальше. Ведь в код 68.20 уже входят остальные, более мелкие коды: 68.20.1; 68.20.2; 68.20.21; 68.20.29. Но если вы хотите конкретизировать сдачу в аренду нежилых помещений, то можете выбрать один код 68.20.2. Код 68.20.1 не подойдет, потому что он означает сдачу только жилого помещения.
В подклассе 68.3 классификатора ОКВЭД 2023 тоже есть подходящие коды, которые подойдут риелторам и агентствам недвижимости. Это код 68.31; 68.31.2; 68.31.22; 68.31.4; 68.31.42; 68.32.
Что касается налоговых режимов для аренды нежилого помещения ИП в 2024 году, то можно выбрать УСН или ПСН. На НПД сдача в аренду нежилой недвижимости запрещена. А общая система налогообложения предполагает самую высокую налоговую нагрузку.
Мы не гарантируем бесплатных ответов по сложным кейсам.