Здравствуйте!
Вы верно поняли, что в такой ситуации стать самозанятой не сможете. Самозанятость — это режим НПД, а его нельзя применять параллельно с другими, в том числе с УСН. То есть Вы можете быть либо ИП на УСН, либо плательщиком НПД.
Уйти с УСН на НПД в вашей ситуации — не вариант, ведь сдавать в аренду нежилое помещение тогда не получится. Это прямо запрещено законом № 422-ФЗ (подп. 3 п.2 ст. 6). На НПД можно сдавать в аренду только жилую недвижимость.
Но Вы как ИП на УСН можете заниматься разными направлениями бизнеса. Вы можете продолжить сдавать нежилое помещение, а параллельно начать оказывать услуги маникюра (педикюра). Работать при этом можго дома.
Еще есть вариант, оставаясь на УСН, купить патент на деятельность по маникюру. Впрочем, его стоимость нужно просчитывать для вашего региона, ведь иногда бывает, что УСН обходится выгоднее.
Вы всегда можете обратиться к нашим партнерам на бесплатную консультацию по подбору налогового режима: https://www.regberry.ru/besplatnaya-konsultatsiya-po-nalogooblozheniyu