Здравствуйте!
На наш взгляд, предложенный Вами вариант сомнительный и может вызвать вопросы у инспекции. Если бы Вы с арендатором заключали договор ежегодно с мая по октябрь и на этот период покупали патент, то препятствий бы не было.
Но Ваш договор аренды зарегистрирован в Росреестре на 10 лет, а это означает, что деятельность по сдаче помещения в аренду Вы ведете круглогодично, независимо от фактического поступления арендной платы. В целом, совмещать УСН и ПСН в отношении аренды разрешено, но речь про разные объекты недвижимости: ИП может сдавать одно помещение в рамках УСН, а для сдачи другого купить патент, причем даже в одном регионе. Но у вас объект один. На наш взгляд, ни из норм НК РФ, ни из разъяснений контролеров не следует, что можно менять налоговый режим по одному объекту в течение года.
Вместе с тем мы рекомендуем Вам узнать официальную позицию Налоговой службы по Вашему вопросу. Напишите им письменный запрос онлайн. Уже через месяц должен прийти ответ, которым Вы вполне можете руководствоваться. Дело в том, что по вопросу совмещения УСН и ПСН в нормах законодательства не все прописано ясно, и ФНС периодически меняет свое мнение.