Здравствуйте!
Сдавать помещение в аренду без регистрации ИП теоретически можно, но только в ограниченных случаях – если это не бизнес. Например, помещение получено по наследству или в дар, но пока человеку не пригодилось, и он решил временно его сдать. Из письма ФНС от 10.03.2021 № СД-19-11/143@ следует, что подобное не считается незаконным предпринимательством. Поэтому к ответственности за такое привлечь не должны. Однако в этом случае человек должен платить НДФЛ с полученного дохода по ставке минимум 13%.
Если сдача помещения носит систематический характер и направлена на получение прибыли, такая деятельность признается предпринимательской, что требует регистрации бизнеса. В письме ФНС от 07.05.2019 № СА-4-7/8614 приводятся признаки такой деятельности: изготовление / приобретение имущества для извлечения прибыли от его использования или продажи, учет связанных с этим операций, взаимосвязь между сделками, устойчивые связи с контрагентами.
Каждый случай инспекции рассматривают индивидуально с учетом цели приобретения имущества, его назначения и характеристик. И тот факт, что помещение не предназначено для личного использования (нежилое), на наш взгляд, однозначно говорит в пользу предпринимательской деятельности.
Поэтому мы считаем, что если Вы планируете сдавать нежилое помещение регулярно и получать стабильный доход, безопаснее зарегистрироваться как ИП. В противном случае существует риск доначисления налогов (в том числе НДС), а также привлечения к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.
Добавим, что самозанятость для данной деятельности не подходит. Самозанятым гражданам разрешено сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).