Здравствуйте!
Имущество ИП не делится на личное и для бизнеса. Ведь ИП - это статус человека, а не самостоятельное лицо. Поэтому тот факт, что продажа была от физлица, роли не играет. Исходя из этого далее разберем налогообложение по пунктам.
1. Какой налог платить с дохода – НДФЛ или УСН? Поскольку объект коммерческий и использовался в предпринимательской деятельности на УСН, то доход от его продажи также облагается налогом по правилам УСН. Из писем Минфина (например, от 28.06.2023 № 03-04-05/60201) можно сделать вывод, что для уплаты налога при УСН должны выполняться 2 условия – включение вида деятельности по продаже недвижимости в ЕГРИП и подтверждение факта использования объекта в бизнесе. Однако судебная практика говорит о том, что достаточно лишь второго основания – использования в бизнесе. Даже если в ЕГРИП не указан соответствующий ОКВЭД, с дохода от продажи нежилой бизнес-недвижимости нужно платить налог при УСН.
В налоговую декларацию его нужно включить вместе с другими доходами.
2. Платить ли НДС? Если нежилая недвижимость использовалась ИП на УСН в бизнесе, ее реализация с 2025 года облагается НДС. Однако если предприниматель применял освобождение от обязанностей плательщика НДС по статье 145 НК РФ (в 2024 и в прошедшей части 2025 года его доход был менее 60 млн рублей), то НДС с продажи помещения платить не нужно. Это верно и в случае, если после получения дохода от реализации недвижимости предел в 60 млн рублей был превышен. Дело в том, что право на освобождение от НДС утрачивается не в момент превышения этого лимита, а с 1 числа следующего месяца (п. 5 ст. 145 НК РФ). Именно со следующего месяца нужно начинать уплату НДС, а доход от самой операции, которая привела к превышению лимита, налогом не облагается.
3. Платить ли страховые взносы? Да, если ИП обосновано включил сумму от продажи недвижимости в доход по УСН, то ее нужно включить и в базу по взносам. Хотя в п. 4 ст. 420 НК РФ указано, что доходы от перехода права собственности по гражданско-правовым договорам не включаются в базу для расчёта страховых взносов. При этом Минфин с своих письмах поясняет, что учитывать доход от продажи недвижимости при расчете взносов не нужно лишь в случае, если это не доход от бизнеса (например, письмо от 15.04.2019 № 03-15-05/26495).
Напомним, что ИП на упрощенке с объектом “доходы” вправе уменьшить сумму налога на взносы того же года. Рекомендуем заранее рассчитать взносы и уменьшить на них налог при УСН.